市人民政府关于进一步规范房地产行业管理促进房地产市场平稳健康发展的若干意见

发布时间：2017-08-14     来源：市政府网站     分享到：

黄政发〔2017〕26号

大冶市、阳新县、各区人民政府，黄石经济技术开发区管委会，市政府各部门：

　　为贯彻落实中央经济工作和城市工作会议精神，不断深化供给侧结构性改革和“放管服”改革，服务我市“打造宜居运动新城”的发展目标，进一步净化房地产市场环境，保护消费者合法权益，探索建立符合市情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府第 20 次常务会议审议通过，特提出如下意见。

　　一、多措并举，促进房地产市场平稳健康发展

　　（一）改善房地产市场供给，加强房地产市场调控

　　1、积极推进土地供给侧结构性改革。根据各县（市、区）、开发区商品房库存消化周期，适时调整用地供应规模、结构和时序，防止区域分化拉大或出现局部区域过热，坚持“去库存”与“补库存”相结合，平衡市场供给。对棚改腾退土地，规划部门应当统一规划，统筹城市基础设施和公共服务配套设施布局，合理确定用地功能。

　　2、加快项目开工，允许分期开发建设。对未开工的开发项目，要加快行政审批速度，房地产企业要严格按照土地出让合同约定及时开工、竣工，形成市场有效供给。同一开发项目已缴清全部土地出让金的，可允许整体规划、分期建设、分期验收、分期办证。分期开发建设的项目，原则上不得超过两期。

　　3、允许按规定调整套型结构和土地用途。对在建商品住房项目，在不改变土地用途和容积率等规划条件的前提下，允许房地产企业在办理建设工程规划许可证阶段适当调整套型结构。对未开工的开发用地，可根据市场需求情况，在符合规划的前提下，履行审批程序，依法调整土地用途。

　　4、完善城市基础设施和公共服务配套设施建设。完善新区交通、教育、医疗、商业等资源配置，提高生活便利度。鼓励优质医疗机构在新区增设分院，配置社区医疗机构，老城区改造要依法配套标准化学校，认真落实新建居住小区配建幼儿园政策。优化新区给水、排水、供电和供气等配套工程建设。

　　（二）扎实推进棚户区改造，实现棚户区改造与房地产开发的有机对接

　　1、妥善做好棚改安置工作。到 2020 年，全市基本完成棚改任务。合理确定棚改货币化安置比例，从 2017 年起，全市每年棚改货币化安置比例不低于 50%。

　　2、创新投融资方式方法。多平台、多途径争取贷款，加大国开行、农发行等政策性金融机构对棚改的信贷支持力度，引导商业银行积极参与棚改工作。

　　3、探索实行“房票”安置制度。在棚改过程中，减少新建各类保障房和安置房，原则上通过市场化方式筹集房源，探索“房票”安置制度，打通商品房与保障房、安置房之间的通道。凡棚改征收安置户持“房票”购买新建商品房的，可享受相关优惠政策。

　　4、鼓励“订单式”开发。鼓励房地产企业根据棚改安置房需求规模、户型、面积、价格等，充分利用尚未开工的房地产开发项目资源，实行棚改安置房源“订单式”开发、定向销售、代筹代购。

　　（三）加快培育和发展住房租赁市场，吸引新市民购房、租房

　　1、发展专业化房屋租赁企业。引进和培育专业化经营房屋租赁企业，鼓励其通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，向社会提供规模化、集约化、专业化的房屋租赁服务。

　　2、推进公租房货币化补贴。鼓励和支持符合公租房保障条件的对象，通过租赁市场解决住房问题，并对符合条件的对象按规定给予货币化租赁补贴。

　　3、鼓励新市民进城购房、租房。全面放开户口迁移限制，对具有稳定就业和居所（含租赁），且申请来黄落户的人员实行“零门槛”，落户的市民和农业转移人口享受子女就学、就业社保、基本公共卫生服务等方面户籍制度改革相关配套优惠政策。家庭购买住房且符合条件的，享受契税减免优惠政策，家庭租房的，享受统一的住房保障政策。深入推进“东楚英才计划”，加大对各类人才在黄石购房的支持力度。

　　（四）进一步用足用好住房公积金，支持居民合理住房消费

　　1、放宽职工购买自住住房提取住房公积金的次数限制。在黄石本地购买自住住房，未申请住房公积金个人住房贷款的，在取得有效购房凭证 5 年内，每年可提取 1 次职工本人及配偶、父母、子女的住房公积金，且累计提取金额不得超过实际支付的购房款。

　　2、放宽住房公积金借款人使用住房公积金余额偿还贷款的限制。在黄石本地购房，办理了个人住房公积金贷款且尚未结清贷款本息的，每月可按顺序依次划扣借款人本人、配偶、父母、子女的个人住房公积金账户存储资金，用于偿还借款人当期应还住房公积金贷款本息。

　　3、允许提取公积金用于租房。连续足额缴存住房公积金满3 个月，本人及配偶在本市无自有住房且租赁住房的，可提取双方住房公积金支付房租。

　　（五）落实信贷和税收优惠政策，切实减轻企业负担

　　1、落实金融信贷政策。合理搭配使用最低首付款比例、贷款利率和最长贷款年限等住房信贷政策工具，积极支持居民首套和改善型购房。各银行业金融机构要不断优化信贷结构、合理控制房贷比重和增速，切实加大对居民购房信贷支持力度。同时应探索开展住房租金收益权质押贷款业务，并给予一定的贷款期限、利率等优惠。

　　2、落实税收优惠政策。个人转让住房时，未能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按住房转让收入的 1%-3%计征个人所得税。纳税人申请税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的不动产登记部门出具纳税人家庭房产（不动产）情况书面查询结果。个人出租住房且符合条件的，享受增值税和个人所得税减免优惠政策。房屋租赁企业依法享受有关税收优惠政策。

　　3、落实企业减负政策。严格落实中央、省、市行政事业性收费（基金）政策、《黄石市涉企行政事业性收费标准目录清单》、《黄石市政府定价管理的涉企经营服务收费目录清单》和《黄石市市级涉企行政审批前置服务收费目录清单》等，进一步减轻企业负担。

　　二、明确职责，形成齐抓共促的良好局面

　　（一）严格房地产开发资质管理房产部门要加大对不合格房地产企业的清出力度，对有严重违法违规行为或重大不良信用记录的企业依法依规进行处理，对严重违法违规的予以清退。对在建、在售项目，暂不宜立即清出的，列为重点监管对象，核发暂定资质证书，并标明“仅限于解决未结束项目的遗留问题，不得开发其他项目”，项目结束后注销资质。

　　（二）强化开发项目规划设计条件管理规划部门出具规划设计条件时，应当会同国土、建设、房产等部门明确房地产开发项目的性质、规模及开发期限、基础设施和公共配套服务设施的建设要求及其建成后的产权界定、物业交付使用条件等事项，并作为国有土地使用权出让和工程竣工验收的依据。对分期开发建设的，规划部门在审批项目规划方案时，应当明确将配套公共设施列入先期建设范围。

　　（三）加强房地产开发用地管理

　　1、严格土地竞买人资格审查。在组织公开出让土地时，公共资源交易部门应当对企业资金实力和信用等情况进行审查，竞买保证金不得低于起始价的 30%。有项目遗留问题未处理完毕、严重违法违规行为或重大不良信用记录的，在结案和问题查处整改到位前，应当取消其参加土地竞买活动资格。原则上参与房地产开发土地竞拍的单位应具备相应的房地产开发资质。

　　2、加强土地出让跟踪管理。房地产企业要严格执行房地产用地开工竣工申报制度，国土部门要及时清理开工、竣工的房地产项目。确因棚改、供给侧改革等城市建设和发展需要变更土地用途或容积率的，必须经市人民政府批准，规划部门应征得国土、建设、房产等部门同意，并组织公示；涉及补缴土地出让金的，由国土部门办理完相关手续后，规划部门方可办理规划后续手续。在本意见实施之前取得土地使用权的开发建设项目，评估期日以规划部门批准同意改变用途或容积率等土地使用条件之日为准，在本意见实施之后取得土地使用权的开发建设项目，评估期日以国土部门同意补缴地价时为准。通过规划部门验收合格的项目，国土部门可直接为用地单位办理不动产分割登记。国土部门应加强对出让土地跟踪管理，对长期闲置的土地严格依法依规进行处理。

　　（四）加强开发项目建设管理

　　1、严格实行黑名单管理制度。建设部门对房地产开发项目的施工单位、项目经理实行黑名单管理制度，对存在工程转包、违法分包，因拖欠劳务工资造成不稳定事件的施工企业和责任人记入黑名单，对未按合同约定支付工程款导致发生不稳定事件的房地产企业记入黑名单，并向市国土、房产、工商和公共资源交易等部门通报。

　　2、加强房地产项目质量监管。建设部门要严把勘察、设计、施工、监理、检测机构资质关，落实五方责任主体质量安全责任，严查责任主体管理人员到岗履职痕迹，从源头上确立工程质量保证体系。加强监督检查，对未办理施工许可手续、承建施工企业未办理安全生产许可证或许可过期的、未办理质量安全监督手续、未按规定配备质量安全管理人员以及质量安全责任制未落实的工程项目，坚决予以停工。积极开展质量通病治理，突出对“屋面、卫生间渗漏，墙体空鼓裂缝，外墙窗台、窗户渗水”等通病治理。

　　（五）规范商品房预（销）售管理

　　1、规范商品房预销售行为。房地产企业在取得预售许可或现售备案后，应当 10 日内一次性公开全部准售房源的楼层、房号、套型、建筑面积、分摊面积、销售单价、销售状态、优惠折扣及公共设施配套情况。不得发布虚假信息和广告，不得在商品房买卖合同附件中设定侵害购房者合法权益的霸王条款，不得故意涂改、删改合同中规定的保护购房者合法权益的条款内容。房产部门要会同工商部门进一步完善商品房买卖合同示范文本，通过合同明示商品房交付使用条件等内容；要会同住房公积金管理中心、各商业银行加强对商品房预售资金的监管，保障预售资金用于本项目的工程建设。

　　2、加强房地产中介管理。加大力度持续整顿规范房地产市场秩序，重点整治房地产中介机构发布虚假信息、提供虚假证明、挪用交易资金、违法违规开展金融业务、违规代理销售、无证经营等违法违规行为，完善“红名单”和“黑名单”制度，及时将中介机构及从业人员的基本情况、良好行为以及不良行为记入信用管理平台，并向社会公示。充分发挥行业协会的作用，引导机构和从业人员履行诚信经营的承诺，树立诚信经营的典范。加快实施二手房交易资金监管。探索建立二手房交易置业担保制度，确保交易双方资金安全。

　　（六）规范竣工验收和物业交付管理

　　1、规范竣工验收及其备案管理。规划部门按照相关法律法规对建设工程是否符合规划条件予以核实，核实情况需函告国土、建设、房产等部门，未经核实或者经核实不符合规划条件的，开发企业不得组织竣工验收。国土部门要建立项目用地竣工核验制度，没有国土部门的检查核验意见，或者检查核验意见不合格的，不得通过竣工验收。建设部门要加强建设工程质量监督和竣工验收备案管理，通过规划、国土、人防、消防和环保等专项验收后，方可办理工程竣工验收备案。对未组织竣工验收或者验收不合格擅自交付使用的，或者对不合格按合格验收的单位和企业要依法严肃处理。

　　2、规范商品房交付使用条件。房地产企业应当按照国家规定和房屋买卖合同、前期物业服务合同的约定，向业主和前期物业服务企业交付权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。交付的物业项目应当竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设部门备案；市政公用设施设备、公共服务和配套设施按照规划设计要求建成并满足使用功能要求；商品住房附属的地下车库（位）等设施，除按规定配备人防设施外，应当以出售或租赁方式提供给本项目内的业主、租赁人使用，不得以只售不租等理由拒绝出租，出售价格应报房产部门备案；物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。房地产企业将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，同时承担前期物业服务费用。建设项目竣工验收合格后，房地产企业应当将物业区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。

　　3、加强物业服务管理。房地产企业应认真落实物业承接查验等相关规定，建立物业管理项目移交制度，保证前期物业管理落实到位。房产部门要积极推行物业服务企业信用管理，建立“红名单”和“黑名单”公示制度，切实规范物业服务企业经营行为；严格执行《湖北省物业服务和管理条例》，加强对住宅专项维修资金、物业保修金的缴存、使用和管理，探索成立住宅专项维修资金管理委员会等管理体制。

　　三、 加强监管，建立促进房地产发展长效机制

　　（一）建立部门联席会议制度在市政府领导下，建立由发改、国土、规划、建设、房产、教育、公积金、人行、银监、行业协会等部门和单位组成的联席会议制度，其中房产、国土、规划、建设、住房公积金等部门为联席会议常务成员单位，每月召开一次常务会议，每半年召开一次全体会议，全面分析房地产市场状况和发展形势，通报房地产行业管理重大信息，协调房地产市场执法行为，研究解决行业管理和发展中出现的较大问题和历史遗留问题，推进房地产行业管理新政的落实，规范我市房地产市场秩序。

　　（二）严肃查处违法违规行为各部门要根据各自职责，按照“谁审批、谁监管，谁主管、谁负责”的原则，加快推进“放管服”和行政执法体制改革。各专业经营单位应当按照合同和有关规定，按期完成建设。各部门和专业经营单位既要负责过程监管和服务，又要负责最后专项核验，对发现的违法违规违约行为要及时处理，不得放任不管或久拖不决，应当由其他部门处理的，应及时移交。

　　（三）建立健全信用信息管理制度建立房地产企业信用信息采集、公布、使用、反馈及其他管理机制，各部门要将房地产企业行政审批事项、违法违规行为查处情况及时向房产部门通报，并进行网上公示，房产部门须及时采集整理相关部门管理信息、媒体曝光与社会投诉信息，建立房地产企业动态信用档案，强化信用信息计分和使用，信用档案作为各有关部门房地产市场管理的重要依据和基础工作。

　　

　　

　　

　　黄石市人民政府

　　2017年7月27日

 

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